Para saber se o IPTU é devido precisamos analisar alguns pontos.

 

1. O imóvel está localizado dentro do perímetro urbano?

Vale destacar que perímetro urbano é a área definida como tal no plano diretor ou lei específica de cada município.

 

Se não estiver dentro do perímetro urbano, pule para o item 3.

Se estiver localizado dentro do perímetro urbano, continuaremos a análise.

 

2. Há mais de 02 (dois) dos seguintes elementos?

a) meio fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais;

b) abastecimento de água;

c) sistema de esgotos sanitários;

d) rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar;

e) escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de 3 quilômetros do imóvel considerado.

 

Em caso afirmativo, o IPTU é devido.

Em caso negativo, continuamos a análise.

 

3. O imóvel está localizado dentro de área urbanizável ou de expansão urbana?

O Superior Tribunal de Justiça - STJ editou a súmula 626 (REsp. nº 1.655.031-SP), fixando entendimento que a incidência do IPTU independe da existência dos elementos mencionados no item 2, nos casos em que a legislação municipal prever que a área em questão seja considerada urbanizável ou de expansão urbana nos termos do artigo 32, §2º do Código Tributário Nacional.

 

Art. 32. O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município.

§ 2º A lei municipal pode considerar urbanas as áreas urbanizáveis, ou de expansão urbana, constantes de , destinados à habitação, à indústria ou ao comércio, das zonas definidas nos termos do parágrafo anterior.

 

Em suma, havendo previsão na legislação municipal, que as áreas dos loteamentos aprovados pelos órgãos competentes, são consideradas áreas urbanizáveis ou de expansão urbana, o IPTU será devido, mesmo que localizados fora do perímetro urbano e que não possuam nenhum dos melhoramentos acima destacados.

 

Caso não haja lei municipal nesse sentido ou a área não se enquadre nesses pontos, não haverá a incidência do IPTU.

 

Finalmente, mas não menos importante, tratando-se de Imóvel “com exploração rural” dentro do perímetro urbano, o Superior Tribunal de Justiça – STJ ao julgar o REsp 1.112.646/SP entendeu que, comprovada a utilização em exploração extrativa, vegetal, agrícola, pecuária ou agroindustrial, não há a incidência do IPTU.

 

Essa é nossa análise.